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（正文开始前，有必要先来一碗鸡汤。）

先回答：在南京，预算200万，到底配不配要地铁和学校？

经常有粉丝问我，200万出头的预算，买哪里又有地铁又有好点的学校呢？人性总是贪婪的，就好比甘蔗没有两头甜，你永远也找不到百分百完美的楼盘！

很简单的道理，优质地段、地铁在侧、名校加持、配套方便，带来结果就是总价高超预算，你买不起！扎心了老铁……但这的确是事实，耶稣来了都改不了，我说的！

但如果放低要求，想总价低、环境不错，那你就必须摆正位置，接受它较长的通勤距离和时间，以及很有可能会站岗的房价，至于发展，呵呵~你懂。

作为天秤座的我，万事讲求公平，习惯了以这种视角去帮助更多的粉丝朋友们选到相对均衡的房子，不说百分百如意，但根据个人需求及能力， 努力找到最适合的那个最优解才是正道！

再说回这个命题，都说南京现在对刚需不友好，导致人口虹吸能力差，起步门槛动辄就要300万往上……那么200万出头的价格，既要地铁、又要名校、还得交通畅达、配套OK的房子，真的有吗？

我抱着南京地图思来想去，突然、可能、还真有，而且比你要的还要好……就在往往被忽略了的……（先卖个关子，听我慢慢唠叨）

01

先明确下我的观点，纯刚需买房一定要有的2个硬性指标：地铁和学校。你可能会喷，才200多万，你既要、又要、还要？

的确，但对于那些背井离乡，来南京打拼的年轻人来说，仅仅是想在南京安个家而已，选个性价比高点的房子，又无可厚非？大多数刚需手中没有那么充足的预算，只能在买房中不停地作“减法”，即便是减法，依然有加分项，那就是地铁盘。

尤其是在大城市，这就是刚需必备！（正儿八经的地铁房，步行400米以内）

1、保证通勤，只要有地铁，住的再远也有通勤保证；

2、出行方便，大城市堵车严重，地铁反而更加快捷；

3、保值，近地铁的楼盘的价值往往更加稳定；

4、自住方便只是一方面，最主要的是在后期置换的时候更容易出手。

南京人对地铁的执着可谓由来已久，早年间一直流传着“地铁一响，黄金万两”的说法，再到营销层面的地铁上盖等等销售说辞，无不透露着地铁对于购房人的吸睛能力！

描绘个场景，早高峰滴滴打车排队半小时起步、公交拥挤到双脚离地也可站稳，雨雪天时百度地图好似毛细血管的大拥堵......

诸如此类，有多少打工人的痛苦是从通勤开始？

那么，家门口有地铁，无疑是都市新人们的日常通勤最优解，还是那句话，不一定最快、最近，但一定是最准时、最省钱的。

02

有人会说，在南京看房有鄙视链，这个绝不限于南京，天下乌鸦一般黑，并非个例。而且城市发展程度越高，圈层鄙视链越明显。

选准地铁，还有根据自身情况明确定位。世上很多事情，最煎熬的就是有点希望，但又很难够着的人。比如买房和创业，有钱人的人脉资源广、启动资金足，离成功也就更近，哪怕输了也仅仅算是个经验教训，大不了从头再来。

挣扎在生存线上的，什么都放弃了， 终日躺平、视烦恼为无物 。 只有中层 夹层 ，好像能够上那条线，但又没有抗风险的能力，我们暂称为城市里的 “清流”（清贫的唯美说法） 。

既然是清流，就不要总想着法拍房、工抵房这些偏门，也不要总想着捡漏占便宜，至于为啥，9个字：“输不起、玩不起、赔不起。”

买房过程中，一定要对自己有成熟的认知，那就是首付不够，降标来凑。想要面积大、价格就便宜不了，要地铁就可能没学区，就算地段不错价格合适，也可能户型很烂。

要知道，地铁、学区、户型、配套都好的，肯定不是一般人能买得起的。

当然，刚需买房是很难一步到位的，一套地段好、户型差的房子可能靠地铁、学区绝处逢生，但户型再好的房子，在郊区一样卖不出好价格，所以必须注意外部配套。

外部配套指什么呢？比如地铁、学校、医院、公园、商场等等一切可能影响房价的因素。而且要注意，不是所有地铁房都有价值，一定是直达市中心、上班人数最多的地铁线路，少换乘，多直达。

再说学校，因为刚需的总价在那，在大城市一般很难够到顶级名校，所以有且只有一个选择——降低预期！只要还不错的市重点或区重点就行，挂牌总比没有强。

如果学校还在建，那就看周边开发商聚集程度，越是综合实力强的大品牌房企聚集，配套兑现能力就越强。 医 院、商场这些， 只要在 3-5公里以内就行了 ，毕竟不是天天去。

要这些还不如附近有个公园，没事散散步，强身健体。所以作为刚需，买房一定要考虑的是地铁和学校，这两样是硬性指标。商业、医院这些配套有则是加分项，没有也没关系，资金预算有限的情况下，先抓主要矛盾。

03

目前在南京，预算200多万的买房人，主要盯着这三个区域：正方新城、青龙山、板桥。至于为什么会把这三个板块放在一起比较，下面我会具体讲到。

先来看一张表：2023年南京房价金字塔。这张图很清楚的了列出了目前南京各板块房价梯度情况。

第一、二梯队河西中、河西南、大校场、城中，江心洲、鼓楼滨江、小行、百家湖，不在今天的讨论范围。

我们重点开看下倒数第二、三梯队， 刚需2-3万这个板块，主要有正方新城、桥北、谷里、尧化门、青龙山、桥林、雨山路、板桥、栖霞山以及城北兴智这10个小板块。

这些小板块中，目前刚需货源集中供应的区域：正方新城、青龙山、雨山路、桥北、板桥、栖霞山以及城北兴智。

其中，正方新城、青龙山这2个板块承担起了主城外溢客，尤其是200多万刚需置业的主力角色，距离主城近，房价便宜、生活方便，认可度相对最高。尧化门、谷里也有小户型，但板块新房供应规模小，且比较分散，存在感偏弱。

栖霞山、兴智、板桥虽然也有总价200万多的房源，但这三个板块距离主城（新街口-南京南站）通勤距离都超过20公里，每天上下班成本高，只能辐射周边地缘客，所以先排除。

至于桥北，如果你能接受他的高峰期过江拥堵、人员繁杂且密集、未来流通性差、居住体验感不佳等等不利因素的话，咬紧牙憋口气，也不是不能买……只不过……

前期调研的过程中，我们发现，在南京预算200多万的这批购房人，会在出行半径，与购房成本之间选择一个平衡点，以此作为置业的依据。1小时就是一个临界点，在1个小时通勤圈以外的房子，我们一般“不推荐刚需购买”。

当下比较受刚需青睐的板块，要么地铁已通要么未来3年会通，而通勤时间是否超过1小时，附近是否有学校、商场、医院等规划，这些评估因素也非常重要。尤其地铁，在郊区公共交通不便的情况下，对出行依赖度更高。

以上10个小板块中，目前仅有正方新城、禄口已通地铁，正方新城位于禄口以北，4站南京南站（约20分钟左右），距离主城区更近，相比禄口更有物理优势。

有人说板桥也挺好，医院、学校、商业配套完善，房价不高生活舒适，很适合自住。

的确单纯论住，板桥确实是个不错的地方，但要说住的舒服和未来板块价值潜力，板桥就得从长计议了。从时间维度，板桥发展要比正方新城早，这么多年过去，板桥房价不但没涨还跌了，什么原因？

有自身因素，但更多是与宁芜铁路搬迁、地铁开通有很大关系。

目前板桥居民出行，主要依赖公共交通和自驾，存在诸多不便。此外加上铁路穿梭居民区，噪音干扰、城市割裂感明显，相比新城发展动力明显不足。

说直白些，看不到希望，等不来利好，买房人的信心会下降。

假设一个板块长期不受重视，没有利好落地和政策刺激，发展上限也就到顶了，更别说引入产业、吸引人才这些虚头巴脑的规划，可能只听名字就跑了。

正方新城这个板块恰恰不同，不仅有地铁、有优质的教育资源，还有一批军工、科研、通讯产业，基础扎实，无明显硬伤（铁路、殡仪馆）。

无论是板块开发，还是后期资源导入都有强有力的支撑，当然也是以上板块中，最有培养潜力的新城。 去年10月份，南师附中的落地，让正方新城再一次吸引全城瞩目！

04

地铁盘虽然是刚需的心头好，但也不是所有地铁盘都是高性价比，能够在有效预算内选择利益最大化也很重要，例如对比一个新城板块的发展势能。

—板块定位

正方新城板块位于南京市区南部，距离新街口约19km，临近九龙湖、上秦淮板块。

从区位上来说，南京向南发展的脉络清晰，从南京中心新街口向南发展到南站、再到目前江宁的百家湖、再南下至九龙湖板块，而九龙湖再向南，正是上秦淮和正方新城。

上秦淮发展成熟，然相比正方新城，上秦淮房价也高，目前新房均价3.7万/㎡。

未来会围绕“正方中路站”进行TOD开发，有约56万方特定规划区，其中核心规划区约15.5万方，规划图显示，包括商业、办公、酒店、超市、交通核等功能分区。

当然这是一个漫长的开发过程，需要操盘者足够重视，也需要更多吸引年轻人入住的筹码。从地图上看，正方新城是整个江宁区间地理中心，又有各种轴线优势加持，有望成为上秦淮之后，下一个重点打造区域。

——价格方面

数据显示，近5年正方新城成交价稳步上升，去年1-10月平均成交价达到23066元/㎡。

根据成交结构来看，正方新城2018年200万元以下的成交量占到81%，是个纯刚需客群的板块，到了2022年，200万以下的成交量缩减至22%，200-250万元的成交占据主力，占比达到58%，250-300万元的成交占比也处在较高的水平，为17%。

由此可见，这5年间，正方新城的主力购房门槛由150-200万元上涨至200-250万元，区域的总价天花板则由250万元上涨至300万元。

成交总价提高了，那么是板块由刚需转型改善了吗？其实不然。

看近3年，板块数据可以发现，2020年110㎡以下房源成交占比73%，而2022年这一数据高达87%，板块刚需属性越发明显，成交户型面积段集中度高，为80-110㎡。

而这个面积段所对应客群，恰好是预算总价在150-250万元刚需客户。

——土储方面

控规图显示，正方新城有21幅宅地储备，目前已出让5福，全部集中在正方中路以北的区域，今年还会陆续出让3-4幅地块，后期交付后，会形成一个醇熟的居住圈。

——教育资源

2022年10月，官方宣布南师附中落地正方新城（公办学校小学+初中），进一步夯实了板块内优质教育配套。

据悉，学校位于正方中路以北组团，规划小学、中学地块各一处。其中小学10轨60班、中学12轨36班，建成后可容纳4500人。据悉，2所学校在今年2月份已经动工。

需要明确的是，这个学校并非挂名而是由南师附中整体托管，采取合作办学模式，继而保证教育师资。官方给的口吻：倾力打造江宁开发区教育名片，也是业内普遍看好能出成绩的学校之一。

——交通方面

地铁S1号线“正方中路站”已经通车，5号线南段在今年年底就能通车，从正方新城到吉印大道仅需1站就可换乘。

此外还有在建的地铁6号线，预计2024年通车，从正方中路到南京南站仅需4站，后期在南站就可换乘6号线，无论是南部新城、栖霞山都很方便。

——2022年整个江宁区卖得最火的楼盘

根据金刚石数据来看，2022年1-12月江宁在售楼盘成交面积排行，前5名分别是上宸云际、玖峰兰亭、远洋万和方山望、汤山康养小镇、山和宸园。

这几个项目销量差距蛮大的，其中销售速度最快，开盘频率最高的当属——上宸云际。该项目是2022年度江宁板块的“销冠”红盘，去年成交套数突破800套，遥遥领先竞品盘。

用案场销售话术来说，正方新城每卖出2套房子，就有一套来自上宸云际。

为什么刚需都认上宸云际？在分析上宸云际之前，我们先来了解正方新城内部构成。

正方新城分为东、西两个片区，西区开发较早，居住氛围相对成熟，代表楼盘有银城蓝溪郡、荣盛隽峰、以及目前在售的联发云启、山语春风和纯新盘正方新城G52（传言由奥体建设开发，未设毛坯限价）。

相比西区，东区区主要围绕“正方中路”地铁站开发，属于真正意义上的正方新城核心区。代表楼盘上宸云际、玖华府以及去年出让的G49/G50两幅地块。

整个区域在售新房，均价约2.4-2.6万/㎡，东区楼盘绝大多数都远离地铁，交通不便。相较而言，西区距离S1号线“正方中路站”约300米左右的上宸云际，一个很大大的优势就是：地铁+品牌房企+小三房户型，符合不少刚需买房的诉求。

正是有了地铁的加持，东区新房的整体流速大大快于西区。再回到上面那个问题，上宸云际之所以会成为2022年正当新城，乃至整个江宁的爆款，也就不足为奇了。

1、距离S1号线“方中路站”，约300米左右，距离刚刚好，名副其实的“地铁盘”。

2、此外，上宸云际所处的正方新城处，位于上秦淮板块以南，距离九龙湖10公里，自驾约20分钟左右车程，但房价却比上秦淮低了1万多。

3、客源相对纯粹。正方新城西区是真正意义上核心区，地铁附近产业园密集，素有“南京小硅谷”之称，加上新城+旭辉的组合，项目交付更有保障。

例如江苏软件园、吉山软件园、智能电网产业谷等已形成一定的产业规模，高层次科研人才汇聚于此，有置业需求，同时也为区域未来发展奠定了坚实基础。

按照规划目标，未来正方新城将容纳居住人口19万人，就业人口30万人。在南京买房，要始终相信一句话，有人的地方才有未来！

05

——上宸云际项目如何？

这个项目由三家房企联合开发，旭辉负责工程（建房子）、新城负责营销（宣传推广）、天安负责小区景观（设计）各取所长。大股东主要还是旭辉和新城，两家房企都深耕南京多年，产品口碑还不错。

上宸云际建面约15.8万方，规划9栋25-27层高层，户型三种，分别是89、97、101、121，除了121㎡是四房两厅两卫，其余三个均为三房。

其中89㎡产品占比达到50%，97、101占比43%，121㎡占比7%，总户数1174户。现在剩余房源已经不多了，最后五六十套，如果想买的朋友，可以找我参团，帮大家拿最低折扣。

按成交均价2.4万来估算，89㎡三房总价差不多200万出头，如果走团购还能再省个一二十万， 总价算下来还不到200万，一辆车的钱就出来了。

当然有些人硬要拿桥北、桥林比，也比不过。

这2个板块和正方新城压根不是一个量级。在江北工作倒无所谓，不用担心过江，如果在江南，一周加个三天班，长此以往没几个人扛得住，况且早高峰堵车情况下，不光烧油钱，还考验驾驶技术。

教育方面，上宸云际西北角有一所幼儿园（未来幼儿园会跟着房子一并交付），东北角规划中小学用地（已经确定挂牌南师，并且是合作办学），预计2024年建成，最快2025年投用。

这个项目有两大亮点吸引我，第一是建设进度，据传将提前半年交付。第二就是景观，完全按照改善标准配置。

工程进度上，上宸云际9栋楼已全部封顶，正在做外立面施工。按照合同2024年3月底和6月底分两批次交付，但据我打探到的消息，这个盘90%会提前交付！

也就是说上现在买基本是准现房状态，快的话今年年底就能拿房，中间基本没有等待期，还省了一大笔还贷的钱，岂不美哉。

可能很多人不知道，小区景观是最烧钱的地方。

但让我没想的是，上宸云际200来万的房子，园区还配置了水景。河西、南部新城5万多的豪宅，都未必这样用心吧。

不仅如此，小区内部还针对不同年龄段的人群设置了不同的游玩区。

青年活力板块：活力运动场、星座夜光跑道、萌宠乐园；年轻人都喜欢养个宠物、跑跑步、健健身什么的，以后在自家小区里面就能解决。

儿童成长板块：亲子互动空间、专属婴儿车位、开心农场、专属看护；说白了就是小孩在旁边完，家长在一遍陪看，没啥高级的。不过婴儿专属车位这个对有娃的家庭很友好，以前在其他楼盘很少听说。

长者精彩板块：以康体乐园为主的中老年人休闲娱乐区域。不能只顾青年和小孩，老年人也得有自己的精神家园。

这标准，像不像“花刚需的钱住改善的房子。”景观宣传片大家感受一下，后期夜跑、健身、遛娃自家楼下就可搞定。

以上只是基础，什么智能人车出入系统、智能生活辅助、智能社区安防，三大智慧系统，才是居住品质的提升。

除此之外，开发商还增加了室外驱蚊防虫灯、无障碍入户、社区直饮水等元素，两百来万的房子，这配置绝对实在！

所以说，咱普通人买房就要找普通人能买的起房子，选择适合自己的项目，不要总盯着河西、大校场那些六七百万的盘比，差距太大没有比的必要。

况且有些盘只是占了好地段，动辄四五千的状修包，真扒开了说，未必多高端。

装修方面，上宸云际没有装修包，直接精装修交付，现场还做了工艺工法展示，给足刚需安全感！

建面约89㎡三房两厅一卫：大面宽、短进深，每个房间都有飘窗，客厅与南向次卧连通，南向双联阳台，主卧和北次卧飘窗均为90°转角，采光面充足，加上赠送，得房率约84%。

这个户型目前总价大概在200万出头，跟我们团走，还能再降10万。

89平样板间也给大家拍好了：

客厅：除了软装不交付，所见即所得。

电视背景墙非交标，不过买房人可根据这种设计风格，进行装修搭配。

瞧瞧89㎡厨房U字形设计，预留了冰箱位置（单/双开门上下兼容），操作台面比市面上95㎡的看着都要大。

看的出来，上宸云际户型花了心思。每个房间的门都是“通顶”设计，尤其是对小户型来说，空间视野不压抑，层次感显得非常宽敞。

每扇门使用三角链维稳，增加门体牢固性。

更让我没想的是，上宸云际的每个卧室，竟然都采用中空LOW-E玻璃，这个造价高了去了，殊不知其他板块三、四百万的房子竟然还用塑钢窗！

细节上面，卧室90°转角飘窗，赋予房间270度采光。

北向次卧飘窗同样为转角设计，这个房间的格局大小，相当于市面上95㎡户型。

卫生间照顾到老人、婴幼儿日常洗漱安全，特意做了飘窗。老人洗澡累了可以坐下来，婴儿护理浴盆科放置在飘窗上面。

此外，大花洒、独立壁龛也都是改善产品先入为主的小细节。

如果说，样板间为了吸引买房人而刻意做的好看，那么工艺工法就是里子，是开发商实实在在建房子的过程。

上宸云际工艺工法展示做在了实体楼里面，从用料到防水，从管网铺设到水电布线，扒开了给买房人看。

旭辉“透明工厂”在全国都是出了名的，南京不少项目都有，大家随便baidu。

房子“裸装”建造过程，我也拍下来了。现场考察了解，上宸云际室内防水有特殊工艺，还有1-3年不等的质保期。

以前房子好卖，很多开发商都懒得做工艺工法，因为太琐碎，费时费力还未必起到推广效果，随便说几句漂亮话就有人买单，到头来业主维权、拉横幅。

但200多万的刚需盘，上宸云际该有的流程展示一样不少，为得就是让买房人买的放心，住在安心，全程参与到房子建设过程。

100㎡（软装）样板间展示效果：相比89㎡，这个户型大三房更为宽敞，总价在250万左右，如果跟我们团走，可以再砍一二十万，不拿白不拿。

看看这不卖包的精装装标：

中央空调、地暖、新风三大件备齐，还有威能、高仪、摩恩、海尔、方太等国内品牌，实话说算不上特别出挑，但该有的都有。

想当下，桥林很多楼盘三大件都没有，开发商只给配独立分户式空调，还要隐形买包，对比之下上宸云际绝对算良心价！

其他周边竞品盘，交付细节什么的我就不说了，除非钱多没地花，否则肯定会来一套上宸云际120㎡四房，如此一来两代人自住问题就都解决了！同样可以联系我，参团，拿优惠！

也就是说，对产品工法真正有信心、对购房者真正负责任的房企，是敢于也必须“裸体”给你看的！一砖一瓦、一草一木、绝不慢待每一个细节，这种敢于秀出来的工匠精神，远比那些嘴上喊口号的虚伪房企强太多！建议全南京学习，包括那些高高在上的天花板们，比如河西、大校场的两位同学。hhhh...

据了解，上宸云际80%的客户都来自雨花外溢， 华为、中兴、软件谷南园（科创城）一批95后人才客户占了很大一部分。

还有少量附近软件、军工单位员工，这些客群不少都有211/985院校背景，受教育程度高，能在小孩教育上面迅速有共识。

何况眼下南师已经进驻，优质圈层+名校师资，是目前江宁区除东外外，最有希望出成绩的一个板块。

06

但要说遗憾，正方新城亟需一座大型商业带动，短期内只能依靠社区底商来满足日常生活，如果想去购物的话，可能还是要开车去上秦淮、九龙湖等地。

在正方中路以南有4幅地块皆为商业用地，暂时没有动工消息，可能很快。。。也可能。。。

商场的运营与板块内常驻人口居住密度有一定关系。

商场需要人口消费来支撑，目前正方新城人口密度还是偏少。不过基于后期常驻人口的增加，商业建设应该会提上日程。

至于医疗配套，江宁的三甲同仁医院也是有的，要非说缺点，9公里的距离，不远也不近。医院这种地方，没事谁想去啊？有，就行！

此外，上秦淮江宁妇幼保健院正在建设中，从上宸云际开车约10分钟左右，这个距离分分钟。

远期来看，正方新城板块内可供开发的土地还较多，有了待开发的土地，板块建设才会有更大的想象力，这或许是正方新城板块发展的动力所在。

最后总结一下吧。

1、刚需自住不要过于在意网上鄙视链，要看具体的需求和预算。

还是那句话，上班尽量不要超过1小时通勤，否则太远会失去战斗力，一心想把娃送进好学校的，就不要太挑剔房子本身。

一般的刚性需求，无非集中在居住、资源、财富三个层面，根据预算和价位的不同，有的房子只能满足其中一到两项，有的房子能够三项都满足，但有的房子只能满足三者其一。

这个时候，就需要考虑清楚，自己当前最急迫需要解决，以及可预见的未来，需要解决什么样的需求。

总之，预算200多万，一个集地铁、名校于一体的区域，很难像找到第二个如正方新城这般高性价比的板块。而销冠盘上宸云际，最后五、六十套房源随时清盘，想上车的，抓紧联系我。

2、优选地铁盘，先解决自住再说升值，有学校则是加分项。

一再强调，地铁，地铁，地铁！

一般来讲，次能级板块的地铁，大多都会通往主城，连接主城热门板块，从这个意义上来讲，这也是一种空间平权：花更低的价格，购买到能够随时链接主城的房源！

因此，作为刚需，短期内如果对教育、医疗等资源，没有十分急迫的诉求，那么肯定是优先考虑远一点的地铁房，先摆脱租房的日子再说。

买房碰运气，也看眼光，不可能有完美的方案。要么选地段好价格高的二手，要么选地段一般价格好的新房，但是板块成熟啥都有的肯定贵。

好了，时间不早了，今天就说到这，还有没说到的，你们留言补一哈，肯定还有。

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